ПРЕПОРЪЧАНИ СТАТИИ ЗА СТРОИТЕЛСТВОТО - автор: Арх. Кунчо Цилков
Колко струва да построиш къща? Философски въпрос - повод за разгорещени спорове в не един и два среднощни разговора между приятели. В интернет пространството може да срещнете редица "кухи цифри" от мечтателските 300-500 лв/m2 до стряскащите 900-1200 евро/m2. За да не излизам с поредната "куха цифра" ще се опитам да анализирам какви цифри стоят зад строежа на една къща.
1. ОТПРАВНАТА ТОЧКА
За отправна точка ще използваме "еталон" - най-масовия вариант към днешна дата: масивна двуетажна къща за постоянно живеене с разгъната застроена площ около 170 m. Това включва долен етаж 79 m2 (дневна с кухня и трапезария, антре, тоалетна и стълбище) и горен етаж от 91 m с три спални, баня и гардеробно. За покрив съм избрал четирискатен с керемиди, като най- разпространения вариант. Нарочно не включвам любимия ми вариант на нискоенергийна къща, за да не разводнявам темата. Също така ще се въздържам от коментари дали това е най-доброто от архитектурна гледна точка - просто ще следвам масовата практика, за да разгледаме подробно цените.
2. ЕТАПИ И ТЯХНАТА ЦЕНА
2.1. Документация и такси
Още преди да започнете да строите, докато строите, и когато въвеждате готовия си обект в експлоатация ще трябва да заплатите разнородна документация и
държавни такси на стойност 12 020 лева:
Изходни данни (скица, виза, становища от ВиК и Ел., геодезическо заснемане и т.н.) - 1000-2000 лева.
Проектна документация - около 26 лв./м за основните части (Архитектура, Конструкция, ВиК, Електро, ОВиК, Геодезия) + законово необходими (Пожарна безопасност, План за безопасност и здраве, Доклад за оценка на
енергийната ефективност) - около 600-700 лева. Ако е необходимо и "Паркоустройство и благоустройство" още 400-500 лева. Общо - 5520 лева.
Такса за разрешение за строеж - доста варира, но да кажем кръгло 1000 лева.
Авторски надзор от страна на проектантите. Минимум ще са Ви необходими 7-8 посещения на инженер-конструктора за приемане на армировката по Акт 7 и 3 идвания (със замерване) на геодезист за Акт 2. Твърде вероятно е и да Ви се наложат 5-10 идвания на архитект
или някой друг от инженерите. Това прави кръгло 1000 лева за минимален авторски надзор.
Строителен надзор по време на строежа - с последните изменения на ЗУТ от 2019 г. строежи над 100m се строят със строителен надзор и лицензиран строител. Това означава, че ще трябва да дадете около 1500 лева за водене на актовете и изготвяне на паспорт + 1000 лева за доклад за въвеждане в експлоатация. Общо - 2500 лева.
Присъединяване към електро и ВиК мрежата - 680 лв. (15 kW трифазно) + 500-1000 лв. за ВиК (водомер, шахта, документи за СВО, СКО). Общо около 1500 лева.
2.2. Разкриване и закриване на площадката
Освен самия строеж, винаги има едни присъщи дейности и разходи за подготвяне на площадката за строителство и нейното последващо изчистване. Това включва - временна, непрозирна ограда, временен ток и вода, химическа
тоалетна, евентуално малък фургон, охрана (СОТ или камера), извозване на отпадъци, стълба, малко скеле и накрая разчистване на площадката при приключване на строителство. Независимо дали ще предвидите този разход, той по един или друг начин ще Ви бъде начислен. Трудно е да се каже точна цена за него, но за подобен обект порядъкът е около 3000-5000 лева.
2.3. Груб строеж с покрив (до Акт 14)
Това е основния етап, които всеки си представя, когато чуе "строеж". Ето от какви стъпки се състои и съответно разбивката на тяхната цена от 62 200 лева:
Изкоп - поради това, че приемаме къща без сутерен на равен терен, изкопът ще бъде сравнително малък и без нужда от депониране. Около 120 m които биха стрували около 500 лева (1-2 машиносмени)
Подложен бетон - около 5 m или 800 лева с полагането му.
Кофражни работи - около 3 m за 1 m РЗП на средна цена 30 лв./m. Общо - 15300 лева.
Полагане на армировка - около 35 kg/m за 1m2 РЗП на цена с полагане около 1,75 лв/kg. Общо - 10 400 лева.
Полагане на стоманобетон Б25/Б30 - около 0,5 m за 1m2, РЗП на цена с полагане около 130 лв/m. Общо - 11 050 лева.
Изолация на вертикални стени в основи. При ивичен фундамент с дълбочина 1 метър, къщата ще има нужда от 45 m изолация (битумен грунд, 1-2 пласта битумна изолация, XPS 5-6 cm и дренажна мембрана) с цена 45 лв./m. Общо - 2000 лева.
Обратен насип - той ще се състои от около 60 m пръст и 20 m трошен камък под първата плоча. Общо - 1500 лева.
Зидария - около 0.35 m3 зидария на 1 m РЗП с цена около 180 лв./m. Общо - 10 710 лева.
Покрив - приемаме стандартен завършен покрив с дървена конструкция, 15 см вата и гипсокартон отдолу на обща цена около 125 лв/m. Със стрехите и скатовете обаче квадратурата на тази сграда е 135 m което прави 16 800 лева. Като добавим към тази цена 47 метра улуци и обшивки, 36 метра водостоци и билни керемиди, комин и улами цената рязко скача на 20 000 + лева.
Ако решите, че сте традиционалист и си сложите една бетонна плоча под покрива ще трябва да добавите едни допълнителни 8000 лева към сметката.
2.4. Дограма и фасада
След като грубия ви строеж е готов, е ред да затворите сградата си срещу 27 100 лева:
Външна дограма (прозорци) - подобна къща се нуждае от около 30-40 m прозорци на цена около 200-300 лв./м (двоен стъклопакет с PVC дограма и первази). Общо - 9000 лева.
Топлоизолирана входна врата - 1500 лева.
Фасада с мазилка - за тази къща ще имате 240 m2 фасадна повърхност. Фасадна система (лепило, 10 cm EPS, шпакловка с мрежа, дюбели, ъгли, читава мазилка) струва около 60 лв/m . Общо - 14 400 лева.
Оформяне на цокли - независимо дали ще залепите 1-2 ивици от камък или ще ползвате мозаечна мазилка трябва да приготвите около 1000 лева за третиране на цокълната част.
Оформяне на покривни стрехи (сачак) - 90 см стрехи на тази къща ще имат площ от 38 m. Независимо дали ще ги оформяте с мазилка върху гипсофазер или дървен сачак трябва да приготвите около 30 лв/m. Общо - 1200 лева.
2.5. Инсталации
След като сградата Ви е затворена, може да започнете с изграждането на инсталациите. Тук дейностите са доста разнородни, но ще се опитам да ги обобщя като бюджет:
ВиК инсталация - тя започва още по време на грубия строеж, но основната част от нея се изпълнява след това.
Като цяло тук нещата не са много разтегливи и етапа "до тапа" заедно с външните работи по свързването не би трябвало да надмине 5000 лева. Ако нямате канализация, би трябвало да приготвите и едни 5000 лева за пречиствателна станция. Същата сума важи, ако нямате вода и Ви трябва сонда.
Електро инсталация - за подобна сграда отиват около
1000 метра кабели, 1-2 табла, 200 конзолни и разклонителни кутии и 50-80 ключове и контакти, което
прави около 5000 лева.
Отделно мълниезащитата е задължителна - още 1500.
За осветлението на 130 m чиста площ при 300 лумена, ще са ви нужни около 39 000 лукса или 3900 вата LED осветители с приблизителна
цена 2000 лева. Общо - 9000 лева с малко фасадни лампи и контакти.
Вентилация - за вентилатори в баните, кухненски аспиратор и тяхната разводка ще трябва да дадете около 1000 лева.
Отопление и климатизация - тук нещата са адски разтегливи. В най-лекия случай ще минете с котел на пелети/газ/твърдо гориво и инсталация със 7-10 радиатора.
Това би ви струвало 7000-8000 лева, но като добавим цената на комина (поне 2000 лева) и 1-2 климатика (2000 лева) общо стават 12 000 лева. Не е за пренебрегване и факта, че котел на твърдо гориво се нуждае от собствено
помещение от 5-10 m2 с врата, плочки, ел.инсталация и т.н.
Ако решите същата система да е на по-комфортното подово отопление цената отива на 20 000 лева. В другия край на цените са термопомпените системи с подово, които с лекота стигат 50 000 лева за такава сграда.
2.6. Интериорни работи
След като инсталациите са готови е ред на довършителните работи. Тук цените могат да варират доста спрямо избора на материали, но ще вземем отново
базови стойности за да стигнем до минималната цифра от 37 100 лева.
Подови замазки - светлата площ на помещенията обикновено е около 80% от застроената площ на сградата или в нашия случай 135 m. При цена на циментова замазка около 13-15 лв/м това прави 2000 лева. Тук трябва да добавим и топлоизолацията под първа плоча от 5 cm XPS с площ 65 m или 650 лева. Общо 2650 лева.
Стени и тавани - таваните са колкото вътрешната площ на сградата или 135 m. Стените обикновено са с площ почти двойно по-голяма от РЗП на сградата или 340m2. За груба мазилка, фина шпакловка и боя ще са необхдоими около 24 лв/m2. Общо - 11 400 лева.
Подови настилки - в най общия случай 1/3 от площта на пода ще е гранитогрес (40+30 лв/m2) и 2/3 ламиниран паркет (30 лв/m2 с подложка и первази). Общо - 5850 лева.
Интериорни врати - 6 вътрешни врати с каса и монтаж по 450 лева. Общо - 2700 лева.
Бани и тоалетни - в икономичния случай ще имате 1 баня с една тоалетна, което прави 5000+2000 лева. Тук влизат стенни плочки, тоалетна с вградена структура, мивки със смесител, сифони, душове, параван за душа, шкафчета и т.н.
Стълбище - за стълбището ще Ви трябват 18 стъпала и чела, което прави около 1500 лева. Също така около 10 метра парапет или 2000 лева. Общо - 3500 лева.
Балкон - приемаме, че имаме малък балкон 1,50х2,00 метра. За него ще ни е нужна хидроизолация, водоотвеждане, плочки, оформяне на борда и парапет. Всичко това ще изисква около 4000 лева.
2.7. Дворно пространство
След като свършим отвътре, е време да се заемем отвън. Ще приемем, че имаме средностатистически двор от 500m с размер 16,50х30 метра, за които ще отидат 19 000 лева:
Ограда - стандартна ограда с 60 см бетонна част над земята има още 60 см под земята. Това прави за всеки линеен метър ограда 2,4 m кофраж, 0,3 m бетон и около 20 кг армировка. Това прави 145 лв. за плътната част и още 40 лв. за електрозаварена мрежа над нея. Ако решите да обличате с камък и/или плътна ограда нещата спокойно могат да стигнат до 300 лева за метър.
Приемаме, че ограждаме частта към улицата 16,5 метра и половината от границите със съседите - 6000 лева. Добавяме и 2000 лева за метална пешеходна и автомобилна врата. Общо - 8000 лева.
Настилки - ще са необходими около 100 m2 пешеходни и паркинг настилки. Приемаме, че ще са от тротоарни плочи/паваж на пясъчно легло и бетонни бордюри около тях - 50 лв/m2. Общо - 5000 лева.
Озеленяване - в дадения случай ви остават около 300 m2 имот. За да насипете с плодородна почва, затревите и да сложите няколко храсти и дръвчета ще са ви необходими около 20 лв/м2. Общо - 6000 лева.
КАКВО ОЩЕ ТРЯБВА ДА ИМАМЕ ПРЕДВИД?
Непредвидени разходи - строителството е процес, състоящ се от доста стъпки и изпълняван от доста хора. Няма как да не излезнат непредвидени разходи -
проблеми в изкопа, изпуснал кофраж, лошо време, трудности с инсталациите, допълнителни детайли по време на строителство и други. Стандартната практика е да заложите 10%.
Отстъпките - всеки строител някъде е бизнес-клиент на определен дистрибутор(особено за материали) и той ще му даде отстъпка. Имайте предвид обаче, че тези отстъпки са в рамките на 10-20% и то франко склада. Те съставляват не повече от 30-50% от цената на самото СМР (строително-монтажна работа).
Това значи, че ако за всичко вземете отстъпка, в най-добрия случай ще постигнете 10% намаление и ще си оправдаете непредвидените разходи.
Главен изпълнител - изчисленията, които направих по-горе са, ако наемате сами подизпълнители по отделните работи (т.н. стопански способ). Ако обаче нямате време, възможности или желание да ръководите целия процес ще трябва да си наемете фирма, която ще бъде "главен изпълнител". В този случай ще трябва да завишите цената си с поне 20%.
Площ към обем - в една предишна тема бях обяснявал за отношението "площ към обем" и, че при къщите като малки обекти то е неблагоприятно.
Накратко казано за 1m застроена площ нашата къща ще има 2 пъти повече
основи и покрив, 50% повече прозорци и 150% повече външни стени, в сравнение с 1m средно голям жилищен блок. Това се отразява изключително неблагоприятно на цената на 1m. Колкото по-малка е къщата Ви - толкова по-неблагоприятно е това съотношение.
Сутерен - ако теренът е сравнително равен и основите не са на повече от метър под земята ще е необходимо да ги потопим с още 2 метра за да се сдобием със сутерен. Това ще ни коства 80 m2 бетонни стени, 200m3 изкоп, 50 m3 насип и 80m2 изолация допълнително. За всеки квадратен метър бетонна стена ще са необходими 2 m2 кофраж (60 лв.), 025 m3 бетон (33 лв.) и 20 кг. желязо (35 лв). Всичко това заедно с врата, стълба и осветление ще струва около 20 000 лева допълнително.
Гараж - стандартен гараж за два автомобила има външен размер 6х7 метра или 42 m2. По аналогия от къщата можем да приемем, че грубия строеж за едноетажно тяло ще струва около 400 лв./m2 или 16 800 лева. От там
нататък идват гаражна врата, пешеходна врата, под, фасада, прозорци и нещата отиват грубо на 25 000 лева.
Строителни технологии - доста фирми рекламират строителни технологии с обещанието за по-ниска цена:
сглобяеми къщи, оставащи стиропорени кофражи, метални и дървени конструкции и други. Голяма част от тях съдържат някаква оптимизация и могат да намалят цената на строежа, но не забравяйте, че тези технологии са обикновено насочени към грубия строеж, който е процент от цялата сграда. Освен това не вярвайте на чудеса - готова къща "до ключ" на половин цена. Подобни реклами обикновено включват точка 1-4 и малко ел. и ВиК инсталация.
Може ли по-евтино - основния начин за намаляване на цената е да намалите големината на къщата!
Намаляването обаче не става като от същите стаи намалите по 1-2 m - така само ще си осакатите сградата. За да намалите квадратурата трябва да се откажете от няколко стаи и например къщата да стане едноетажна с квадратура около 120-130 m. Другото място от което може да спестите е двора - може да се откажете от настилки и огради и да ги замените със зеленина и жив плет. Третата насока е да планирате добре и да намалите непредвидените разходи и цената на самите СМР. Дори и с тези мерки, съчетани с по-семпла архитектура (например термоизолационни панели) е нереалистично да смятате, че може да се нанесете да живеете за по-малко от 100 000 лева.
4. РАВНОСМЕТКАТА
Нашата "къща еталон" ще има бюджет до нанасяне в порядъка от 210 000 до 320 000 лева и цена на m от 1240 лв/m до 1085 лв/m .
Нагледна разбивка може да видите на обобщаващите таблици:
Някои интересни моменти, на които да обърнете внимание:
Цена на m2. Разширения вариант е с 50% по-скъп, но цената му на m2 е с 12% по-ниска! Причината е елементарна - сутерена и гаража носят допълнителна
квадратура от 122 m, но нямат почти никакви инсталации и довършителни работи, а сутерена даже няма покрив и собствени основи. Ако приемем,че
разширения вариант се прави без главен изпълнител, цената би паднала дори до 905 лв/m! Ако махнем инсталациите, двора и част от довършителните работи
ще получим цена от 590 лв/m. Имайте предвид това, когато слушате/гледате рекламна цена за строителство.
Груб строеж. Прочутият груб строеж с покрива съставлява не повече от 33% от целия бюджет. Ако махнете покрива, цената отива не повече от 20-25% от цялата цена на сградата. Планове от сорта "Аз веднъж да го докарам до покрив, пък после живот и здраве..." обикновено имат доста неприятен развой.
Разходите по пера. Ако обърнете внимание разходите по отделните пера са разпределени доста равномерно. Това означава, че дори оптимизация в някое от СМР-тата от 50%, (което е нереалистично) в целия бюджет ще се отрази с не повече от 2-3%. Единствените окрупнени позиции са кофраж, бетон и армировка, но пък техните цени са силно повлияни от общия пазар и трудни за манипулация от човек, строящ къща.